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La possibilità di correggere un errore in un contratto di locazione dipende principalmente dal fatto che l’accordo sia stato già registrato presso l’Agenzia delle Entrate oppure no.
Se il contratto non è ancora stato trasmesso, la correzione è semplice: per un documento digitale è sufficiente modificare il file, ristamparlo e procedere con una nuova firma delle parti. Se invece l’errore compare su una copia cartacea, è possibile correggerlo barrando il dato errato, inserendo quello corretto e facendo apporre le sigle di entrambi i contraenti accanto alla modifica, così da dimostrare il consenso alla variazione.

Quando invece il contratto è già stato registrato, non è più possibile effettuare correzioni manuali. La procedura varia in base al tipo di errore.

Per gli errori sostanziali nel contenuto del contratto, come un canone annuo errato, una diversa ripartizione delle spese condominiali, l’omissione di una pertinenza o dati anagrafici sbagliati dei contraenti, è necessario predisporre una scrittura privata di rettifica. L’atto deve contenere:

• i dati completi di locatore e conduttore;
• gli estremi della registrazione del contratto originario (data, serie, numero di protocollo e codice ufficio dell’Agenzia delle Entrate);
• la formulazione corretta della clausola che sostituisce quella errata.

La rettifica deve essere registrata entro 30 giorni dalla firma. Se la modifica non cambia la base imponibile, ad esempio non modifica canone o durata della locazione, è prevista un’imposta di registro fissa di 200 euro, da versare tramite modello F24 Elide con codice tributo 1500. Per i contratti con cedolare secca l’atto di rettifica è esente dall’imposta di bollo, mentre per i contratti in regime ordinario sono necessarie le marche da bollo da 16 euro secondo le regole previste.

Un caso diverso riguarda gli errori nei dati catastali inseriti nel Modello RLI. Se il contratto firmato è corretto ma sono stati indicati erroneamente dati dell’immobile come foglio, particella o subalterno, è possibile regolarizzare l’errore compilando il Quadro C (Dati degli immobili) in occasione del primo adempimento successivo utile, ad esempio il pagamento dell’annualità successiva, una proroga o una risoluzione anticipata. Questa procedura non comporta sanzioni né imposte aggiuntive.

Per gli errori materiali o fiscali, come un codice fiscale errato o la mancata scelta della cedolare secca nonostante fosse stata indicata nel contratto, è necessario presentare un’istanza di correzione in autotutela all’Agenzia delle Entrate. La richiesta deve includere il contratto corretto, la ricevuta della registrazione errata e i documenti di identità delle parti. L’invio può avvenire tramite il servizio Civis, tramite PEC all’ufficio territoriale competente oppure direttamente allo sportello. La procedura non prevede il pagamento di imposte aggiuntive.

L’errore nel contratto di affitto non comporta automaticamente l’annullamento dell’accordo. Secondo l’articolo 1428 del Codice Civile, l’annullamento è possibile solo quando l’errore è contemporaneamente essenziale e riconoscibile dall’altra parte al momento della stipula.

Un errore è essenziale quando rappresenta la ragione principale per cui una parte ha deciso di concludere il contratto. L’articolo 1429 del Codice Civile individua quattro situazioni:

• errore sulla natura o sull’oggetto del contratto, ad esempio credere di firmare una locazione mentre si sottoscrive un altro tipo di accordo;
• errore sull’identità o sulle caratteristiche dell’immobile, come ritenere che un locale abbia uso abitativo quando invece ha destinazione commerciale;
• errore sull’identità o sulle qualità dell’altro contraente, ad esempio concedere l’immobile a una persona diversa da quella ritenuta affidabile;
• errore di diritto, cioè un consenso dato a causa dell’ignoranza o del fraintendimento di una norma.

L’errore deve inoltre essere riconoscibile: secondo l’articolo 1431 del Codice Civile, deve essere tale che una persona di normale diligenza avrebbe potuto accorgersene valutando il contenuto del contratto, le circostanze e le caratteristiche delle parti.

Se l’errore era rilevabile, il contratto può essere annullato per tutelare chi ha espresso il consenso sulla base dello sbaglio. Se invece l’errore non era riconoscibile, il contratto rimane valido per proteggere l’affidamento e la buona fede della controparte.

In conclusione, la maggior parte degli errori nei contratti di locazione può essere corretta attraverso modifiche, rettifiche o procedure amministrative; l’annullamento è riservato solo ai casi in cui l’errore abbia inciso in modo determinante sulla volontà delle parti e fosse riconoscibile dall’altro contraente.