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Marzo 2024

Mercato immobiliare in netto calo nel 2023:

-10% di compravendite in Italia e meno mutui.

ll mercato immobiliare italiano ha fatto segnare lo scorso anno una forte contrazione, con un calo della richiesta di mutui mai così basso dal 2021. Lo ha rilevato il report dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che ha registrato nel 2023 quasi 710mila compravendite, in calo del 10 per cento rispetto al 2022.

Nello studio gli esperti hanno evidenziato che il mercato immobiliare italiano ha fatto segnare tendenziali negativi in tutti i trimestri del 2023, nonostante nel quarto la discesa si sia fermata al 3,3 per cento, con poco più di 200 mila abitazioni vendute, attenuando il crollo del 10 per cento registrato nel terzo trimestre.

Come si legge nel documento dell’osservatorio dedicato al mattone dell’Agenzia delle Entrate, tra ottobre e dicembre, infatti, “registra una decisa diminuzione il dato riferito alla quota degli acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche finanziate da mutui con ipoteca iscritta sull’immobile compravenduto, per la prima volta, dal 2021, al di sotto del 40%”.

Tra i fattori che hanno provocato il crollo delle compravendite, hanno inciso soprattutto gli alti livelli dei tassi di interesse, che hanno fatto calare a picco il numero di richieste di mutui, fino a scendere i prestiti per l’acquisto di casa sotto la soglia del 40 per cento, per la precisione al 37 per cento, per la prima volta dal 2021.

“Il tasso medio di interesse stabilito alla sottoscrizione dell’atto di mutuo – riporta ancora il rapporto – raggiunge il 4,51%, di nuovo in aumento dopo la lieve diminuzione registrata nel trimestre precedente. Il capitale di debito, sempre riferito a quanto contratto dalle persone fisiche per acquistare abitazioni, ammonta a circa 9,3 miliardi di euro, circa 2,3 miliardi di euro in meno dell’omologo trimestre del 2022″.

Proprio sul tema sono arrivate le parole della presidente della Bce, Christine Lagarde, che sembrano non lasciare scampo ai proprietari di casa titolari di un mutuo.

“Anche se gran parte degli indicatori d’inflazione sono ulteriormente rallentati, restano pressioni inflazionistiche interne, specialmente la crescita dei salari” ha dichiarato a numero uno dell’istituto centrale di Francoforte nella conferenza stampa al termine della riunione del board della Bce, con il quale sono stati confermati i tassi di interesse, invariati al 4,5 per cento anche a marzo.

“Faremo quello che dobbiamo fare, quando lo dobbiamo fare”, ha riaffermato Lagarde aggiungendo che “se le condizioni saranno soddisfatte e la nostra diagnosi dirà che la politica monetaria è stata restrittiva abbastanza a lungo, prenderemo la nostra decisione” e ribadendo la necessità di “più dati e prove e sappiamo questi arriveranno nei prossimi mesi, sapremo un po’ di più ad aprile e molto di più a giugno”.

Nonostante il calo delle compravendite, il report dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha rilevato che la quota degli acquisti di abitazioni di nuova costruzione sia cresciuta nel quarto trimestre 2023, rappresentando poco più del 9% del totale.

In generale il crollo dei tassi tendenziali, seppure tutti negativi anche negli ultimi tre mesi dell’anno appena passato, nelle grandi città sia stato meno evidente, con i cali maggiori registrati a Roma e Firenze, rispettivamente del -11 per cento e del -8 per cento.

Dal rapporto emerge ancora che per quanto riguarda le locazioni residenziali, prosegue l’Osservatorio, nel quarto trimestre del 2023 sono state prese in affitto poco più di 240 mila case, per un totale di 890 mila abitazioni locate nel 2023: numero di affitti ancora in calo rispetto allo stesso periodo del 2022 (-4,6%).

Una flessione che coinvolge tutti i segmenti di mercato esaminati, con le locazioni ordinarie di lungo periodo che si confermano il segmento in maggiore sofferenza, registrando un tasso di variazione tendenziale pari al -7,6% (qui avevamo riportato l’andamento del mercato immobiliare nel IV trimestre del 2023 secondo la Banca d’Italia).

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Il Rent To Buy: cos'è e come si applica?

La traduzione letterale dell’espressione inglese Rent to Buy equivale ad affitto per comprare. Tecnicamente ci troviamo di fronte ad una tipologia di contratto di compravendita preso in prestito dal diritto anglosassone ed introdotto in Italia nel 2014 grazie al Decreto Sblocca Italia. Spiegato in parole povere, il Rent to Buy consente l’acquisto programmatico di un bene immobile e pertanto viene in aiuto a chi non possiede sufficiente liquidità per comprare casa o i requisiti necessari per accendere un mutuo.

Il contratto Rent to Buy consente, infatti, di usufruire sin da subito dell’immobile in qualità di affittuario per un periodo transitorio, al termine del quale la somma delle rate d’affitto, mensilmente versate, viene sottratta al costo totale dell’immobile. Le rate del canone altro non sono che un anticipo dilazionato nel tempo per poter successivamente procedere all’acquisto della casa. Quando allo scoccare della scadenza prestabilita dal contratto, tuttavia non si possiede la liquidità necessaria per estinguere il debito, si potrà comunque chiedere un mutuo alla banca di importo decisamente minore.

Qual è il significato di Rent To Buy?

Il Rent to Buy rientra tra le misure urgenti introdotte nel 2014 dal Decreto Legge n.133, meglio conosciuto con il nome di Decreto Sblocca Italia, con l’obiettivo di far fronte alla crisi del mercato immobiliare, permettendo ad una fascia più ampia di famiglie di sottoscrivere un contratto di vendita per l’acquisto di una casa. Il funzionamento è molto semplice: ci troviamo di fatto dinanzi alla combinazione tra un contratto d’affitto ed un contratto di compravendita. L’acquirente dovrà versare un acconto, che solitamente ammonta al 6% del valore dell’immobile (se ad esempio l’immobile ha un prezzo di 130.000€, l’acconto sul prezzo avrà un valore di 7.800€) e potrà disporre immediatamente del bene e corrispondere mensilmente al venditore una normale rata d’affitto. Tale canone include per metà la quota del prezzo finale dell’immobile: vale a dire che il 50% della rata andrà a creare un deposito per il futuro acquisto dalla casa insieme all’acconto inizialmente versato; mentre l’altro 50% equivale all’effettiva quota d’affitto e sarà dunque a fondo perduto. Secondo quanto disposto dalla legge, il periodo transitorio di locazione ha una durata massima di 3 anni, ma può essere prolungato fino a 10 anni per volontà delle parti contraenti.

Rent to Buy e il Decreto Sblocca Italia

Il Decreto Sblocca Italia disciplina il Rent to Buy all’art. 23, definendolo Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Secondo quanto stabilito dal comma 1, tale tipologia di contratto deve prevedere la trascrizione nel registro immobiliare ai sensi dell’articolo 2645-bis del Codice Civile. Ciò significa che l’atto definitivo di compravendita sarà preceduto da un contratto preliminare, con il quale il venditore si obbliga a vendere l’immobile all’acquirente secondo le modalità ed i termini stabiliti nel contratto stesso. Così facendo, si è inteso tutelare il potenziale acquirente dell’immobile dal rischio di trasmissione della proprietà dell’immobile a terzi. Inoltre, la trascrizione presso il registro immobiliare impedisce ai potenziali creditori del venditore sia di iscrivere una ipoteca sull’immobile sia di richiederne il pignoramento.

Cosa succede in caso di inadempimento di una delle parti contraenti?

Il comma 5 dell’art. 23 stabilisce che in caso di risoluzione per inadempimento del venditore, quest’ultimo dovrà restituire i canoni versati dall’acquirente, maggiorati dagli interessi legali. Viceversa se la risoluzione è da imputare al conduttore dell’immobile, il venditore avrà diritto alla restituzione dell’immobile e a trattenere i canoni già versati a titolo di indennità.

L’inquilino è obbligato al riscatto dell’immobile?

Al termine dei tre anni, il conduttore non è obbligato a procedere all’acquisto della casa. In questo caso, ovvero quando al termine della scadenza non si passa alla fase di vendita, il venditore subisce un evidente danno, in quanto potrà soltanto esercitare il diritto di trattenere le somme ricevute come canone d’affitto. Questo perché, salvo diverso accordo tra le parti, il venditore ha l’obbligo di restituire il denaro ricevuto in qualità di acconto sul prezzo. Infatti, le somme ricevute a titolo di acconto, e non di caparra, prevedono la loro restituzione in caso di mancata conclusione della vendita. Motivo per cui, sarà necessario l’aggiunta di apposite clausole all’interno del contratto preliminare di vendita (ad esempio, la restituzione solo parziale dell’acconto o il versamento di una caparra), onde limitare potenziali danni al venditore.

Opinioni e vantaggi

I benefici dell’opzione Rent to Buy sono molteplici: il più significativo è quello di concedere a chi non possiede i requisiti necessari per accedere a un mutuo casa, la possibilità di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita e di godere sin da subito di un immobile senza necessariamente acquistarlo. Inoltre al termine della fase transitoria, le probabilità di erogazione di un mutuo per l’acquisto della casa saranno, per diversi motivi, più alte:

- Il compratore richiederà un mutuo di importo minore, in quanto parte del canone versato, insieme con l’acconto sul prezzo, dovranno essere sottratte dal costo totale dell’immobile;
- Aver versato regolarmente i canoni d’affitto darà la possibilità al mutuatario di essere considerato un buon pagatore;

- La fase transitoria d’affitto può essere utile al locatario e futuro compratore per mettere da parte di soldi necessari per l’accensione del mutuo (istruttoria mutuo, costi notaio, polizza assicurativa, imposte di registro da corrispondere all'Agenzia delle Entrate, ecc)
Lato locatore-venditore, il vantaggio è quello di liberarsi di immobili rimasti invenduti a causa dalla crisi del mercato immobiliare.

Qui il link dell'articolo completo sul sito di mutuionline.it